冯仑的进退棋局:万通开始“窒息式死亡”?

导语

冯仑未来的职业生涯产生了很大的变数。多位业内人士称,其退,是对万通地产经营权的全线让位;其进,可能将投身于“理想城”的建设。

这一次,万通地产创始人冯仑的进退再一次让人关注。

9月19日,北京万通地产股份有限公司(以下简称万通地产)董事会人事变动,被视为北京嘉华筑业实业有限公司(以下简称嘉华实业)代言人的江泓毅当选万通地产第六届董事会董事长。万通系人马基本退出,包括现任董事长许立也不在新的董事会名单上。万通出现“去冯仑化”迹象。

万通地产“去冯仑化”的话题,今年8月时就一度沸沸扬扬。8月8日,万通地产董事会重组的消息传出,董事席位从7人减至6 人。万通控股董事长冯仑通过股权转让,将万通地产的控制权拱手他人。

冯仑未来的职业生涯由此产生了很大的变数。多位业内人士对企业观察报记者称,其退,是对万通地产经营权的全线让位;其进,可能将投身于“理想城”的建设。不过,离开万通的冯仑,能否通过“立体城市”的建设进行二次创业,书写人生下半场的华彩呢?

冯仑露出“背影”

8月8日,万通地产2014年度第五次临时股东大会,通过了万通地产新一届董事会名单。与上届董事会相比,冯系人马3人退出,包括江泓毅在内的嘉华实业2人入驻,则新6人董事会,至少有一半人马代表嘉华实业,而9月19日,江泓毅当选万通地产第六届董事会董事长,嘉华实业上位事实明显。

在资本市场,董事的大面积更换,往往意味着股权结构的变化。公开资料显示,上市公司万通地产的控股股东是万通控股,持股51.16%。万通控股第一大股东是有25.9%的天津泰达,第二大股东是有23%的嘉华实业,第三大股东是万通御风。冯仑通过交叉持股、个人出资等方式形成冯仑系,成为万通地产实际控股人。2013年的万通地产年报显示,冯仑通过一致行动人持股28.32%,超出第一大股东天津泰达,是实际控制人。

知情人士告诉企业观察报记者,冯仑已减持部分股份给嘉华实业,嘉华实业因此成为万通地产的第一大股东。不过,上市公司方面尚未披露这一变化,万通控股也未正面予以回复。业内人士表示,现在尚无法预料,冯仑担任的万通控股董事长的位置是否会更换。

业内人士称,冯仑的退出可谓一种主动行为,“冯仑从来不需要死守一个上市公司的虚衔。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为:“卖股份应该理解为是主动地撤退,把整个经营权让新的运营团队来操作。”

而在更多人看来,这更是一种无奈。易信城市与产业研究院院长陈宝存向企业观察报记者坦言,冯仑的减持是一种无奈,万通地产所谓的转型也是一种无奈,毕竟万通地产业绩持续下滑。万通地产2010-2013年财报显示,近4年其营业收入维持在30亿-50亿元的规模,呈现下滑趋势。2014年上半年,公司实现营业收入3亿元,同比下降约52%;实现净利润约4800万元,同比下降60%。

在严跃进看来,冯仑与泰达系以及嘉华实业系股东的分歧已经产生。他告诉企业观察报记者:“一边是一位无心恋战的大佬,一边是一群无法坐视利益受损的股东——冯仑希望稳健,同时多集中资源支持创新业务,寻找未来‘增量’,实现‘理想’。而泰达系以及嘉华实业系等股东希望少花钱,多赚钱,多分钱,希望做大企业规模,提升业绩。”

当前房企生态环境的变化也给冯仑与万通地产很大的压力。有迹象表明,2014年地产行业进入了洗牌期。搜房网数据监控中心数据显示,截至8月31日,沪深港三大证券交易所上市的房企中,约一半房企的利润出现不同程度下滑。“老大”万科上半年的营收也出现了4年来的首次下降。在这种背景下,恒大地产探索地下冰泉、生态农业等多元化发展方向,万科欲将自己打造为城市服务配套商……第一批中国房地产业中崛起的企业家逐渐告别主营业务。万通的部分股东急于将企业从泥沼中拽出,必然要做出一些紧迫调整,万通必然需要新的管理层。

万通开始“窒息式死亡”?

在地产圈,冯仑与万科的王石、SOHO的潘石屹齐名,然而“万通的经营水平却似乎与冯仑的‘思想水平’不成比例”。2003年底,万通地产资本金和年度营业收入已双双进入中国房地产企业十强;十年之后,万通依旧在二线房企低位徘徊,而万达、万科已领先成行业龙头。

对此,冯仑也有反思。2014年4月7日,他在北大国家发展研究院在职MBA班《创新管理》课程上说:“2002年后,万通刚刚还完债,我们不想高负债,用高杠杆来撬动市场,结果万通失去了一段发展的好时期。虽然在这个时候万通依然赚钱,但是万通的创新没了。于是慢慢地,安全变成了企业最大的目标。万通开始了‘窒息式死亡’。”

“失去好时期”的重要表现,可能是不善借用资本市场。华泰联合证券公司原分析师鱼晋华告诉企业观察报记者:“万通实业1993 年就已成立,但万通进入资本市场却是在公司成立的 9 年之后。且由于持股比例过低,万通实业的核心房地产资产并没有上市。直至2006年股改后, 万通地产才真正登陆 A 股市场。”

相比而言,万科1991年便登陆资本市场,2008年以前,万科利用A股IPO、发行B股及定向增发等多种融资手段筹得资金。从1990年到2007年底,万科营业收入增长162倍,净资产增长约660倍。2008年以后,A股市场融资大门向房地产企业关闭,万科融资主要靠合资伙伴的投资、公司内部互保的银行借款和大股东支持。万科聚焦于住宅市场,其触角伸向全国53个大中城市。

“失去好时期”的另一个方面,在于万通资源整合不足,其在拿地环节的短板暴露无遗。“万通作为民营企业,却不擅整合政府资源,这成为限制公司发展的一大瓶颈。”SOHO中国商业地产的知情人士对企业观察报记者如此分析。

为此,冯仑想出了一招——“傍大款”。2004年3月,万通集团引进战略投资者天津泰达集团,后者是天津的“大地主”。冯仑以蜜月期形容二者的合作:作为万通控股的第一大股东,天津泰达多年来更多是财务投资者的角色,派出的干部以审计和财务投资为主;万通则获得了土地和资金两方面的支持。除大举进军天津房地产市场,两家公司在北京、杭州等地展开合作。

“傍大款”虽然部分改善了万通集团的短板,但鱼晋华认为,冯仑倡导“稳健的发展策略”仍是疑问。冯仑倡导反周期的发展策略,即繁荣时期卖产品,萧条时期拿地。因此,在市场狂热的 2007 年,万通地产并未过多参与土地(招拍挂)的盛宴,但稳健的拿地策略却让万通地产发展受困。截至2013年年末,万通地产总在施项目13个,在施面积126万平方米,销售面积23.3万平方米,签约额约40亿元,其经营业绩持续增长主要依赖于天津地区项目的经营状况。

对此,严跃进评价,冯仑一直给人一种理想化、诗意的人生态度。这种特质,在万通的业务开发和经营中也会体现出来。冯仑著有《野蛮生长》一书,但是万通的经营却显得很中规中矩。万通在业务发展上的步子迈不开,缺乏大房企咄咄逼人的战略扩张态势。

此外,中国房地产学会副会长陈国强也对企业观察报记者委婉表示,虽然冯仑的一些思维、理念比较超前,但同时期的万科则更务实,更接地气,更能把握市场机会。言下之意,万通新业务过于超前、过于长线,迟迟难以产生现金流,这制约了企业的迅速发展。

2003年到2013年,是房地产行业的黄金十年,融资、拿地被房企视为跑马圈地的“最佳利器”。2004年,冯仑却提出转型,首倡由“香港模式”变为“美国模式”,由全能开发商转型为专业的房地产投资公司,即直接投资和基金投资,涉及房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理等众多领域,还包括海外市场。

于是万通地产虽然贡献了万通控股90%以上的营业收入,但其盈利并没有被用于地产领域的扩大再生产,而是转投其他创新型业务。兰德咨询总裁宋延庆曾参与万通地产的咨询,对此颇有感慨:近年传统房地产开发业务虽然为万通集团的发展立下汗马功劳,却始终不受重视。

冯仑预计,2013-2015 年,万通集团新业务(基金业务及直投业务)的贡献,计划将逐渐超过房地产开发业务(万通地产)的利润。这一目标目前看来几乎难以实现。2012 年和2013 年,冯仑看重的新业务,其营业收入只占总营业收入的约3%,而“现金牛”依然是万通地产的住宅开发业务。

新业务、立体城市以及海外投资占据大量资金,导致万通集团的财务指标也亮了红灯。2013 年,万通集团的总资产同比下降2.29%,流动比率下降6.45%,长期负债增加17.30%。万通地产2014年半年报显示,公司经营活动产生的现金流量净额更急转直下,由去年同期的4885.87万元变为-10.56亿元。

追梦的残局怎么下

冯仑总结“万通六君子”散伙一事时曾说,“解决危机的唯一秘密就是牺牲。每次危机都有利益权衡,不敢牺牲就没有胜利;中年男人要保持这种牺牲精神,坚持理想是唯一的心理支撑”。

冯仑淡出传统住宅业务,其目的是为了腾出精力追梦——打造立体城市。他将之誉为“自己人生的下半场”。 2009年底,冯仑出席哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”时如此描绘立体城市的未来:在1平方公里范围内,通过合理的空间和功能布局,不仅可以为超过10万人口提供居住场所,还将为他们提供就业、医疗、文化、教育等综合服务,还能在一些楼层中的农场种种地。

冯仑迫切地想知道未来的城市会是一种什么样子,以便顺应时代潮流,但在思考这个问题的时候发现,传统的城市发展模式问题很严重。

2009年4月,运作“立体城市”项目的北京万通立体之城投资有限公司宣告成立,冯仑亲自上阵,担任董事长。冯仑重金聘请了国外知名建筑设计师、研究机构提出设计方案。之后,他与河北廊坊、成都双流、陕西西咸及浙江温州四地地方政府展开选址并洽谈。

但迄今为止,万通的立体城市尚未出现完整成功案例,部分地区项目的选址也几经波折。去年10月,廊坊项目传来了夭折的消息。目前,只有位于西安西咸新区的立体城市从签约、拿地到开工均可算作进展顺利。

万通成都双流县立体城市项目也一波三折。2011年,万通集团与双流县签订了合作协议,但仅一年后,有关上述项目的消息渐渐沉寂下去。成都市一位房地产业内人士表示,新的领导上台后,立体城市概念已经不再受到重视。

严跃进坦言,地方政府的想法不一定和其想法匹配。地方政府简单地把此类物业当作新城的一个标杆项目,在试点的过程中,缺乏可持续的支持,有一种头脑一热就上马的特点。

克而瑞城市运营事业部总经理高晓伟也对企业观察报记者表示:“城市以何种载体呈现并不重要,只要产业、居住、生活配套等城市功能完善,人就愿意居住。但地产商面临的一个现实问题是拿不到土地。建设立体城市关键是把资源找来,资源方是否认可这样的方式,比如医院等资源方有自己的载体,不愿意和你‘玩儿’,这就是一个大问题。”

“立体城市是对现在‘城市病’寻求的一种突破。在大的思路上,立体城市概念有其可取性,但在操作上未必能够变现。”陈国强对企业观察报记者说。

冯仑12年来还一直有在互联网建房子的梦想,推出“自由筑屋”概念,随后与地产中介公司——思源经纪达成协议。这是一个基于客户定制的虚拟开发商平台,是万通用互联网思维改造房地产的尝试。但目前也没有什么成效。

“在国外土地私有的环境下,开发企业提供房屋定制服务,有现成的土地、较好的区位、现成的配套设施,房屋网上定制有可能走得通。”陈国强告诉企业观察报记者,房屋定制只能解决一些小众的需求,但是在中国土地公有的模式下,大规模、大面积地推广很难,其中的难度就是土地问题。

去“冯仑化”后 万通地产何处去?

万通即将迎来去“冯仑化”的时代,万通也将开启它的“下半场”。

万通地产将走向何处?兰德咨询公司总裁宋延庆与万通地产的大股东之一的嘉华实业高层有过业务往来,他向企业观察报记者表示,未来,万通地产将加快发展速度,促使业绩有稳健的增长;同时,万通地产过去在住宅系列只形成了名称上的系列化,未来将建立标准化的产品。宋延庆认为,过去万通地产的人力资源部过于宣传文化,未来万通地产或将减员增效,在管控上向一线业务倾斜。

对于万通地产新的管理层而言,要应对的不仅是其日益下滑的业绩表现,还有如何转型的问题。中国房地产学会副会长陈国强对企业观察报记者表示,“尽管房企躺着赚钱的时代已经过去,但养老地产、旅游地产、商业地产等没有获得正常发展。未来,非住宅业态将获得更多的发展。与此同时,不同地域不同的城市来说,三四线城市,各种业态房地产的发展处在初级的阶段,对这些城市来说,最好的机遇还未展现。”

陈国强表示,万通未来发展的关键是自己如何定位。比如,不进入常规住宅,反而选择细分市场,做到行业领先地位;再如,在区位选择上,避开一线,选择处在市场空白的三四线城市圈占优质资源,为其后三五年的发展储备优质资源项目。如此,万通集团或将占据后来居上的机会。

在京津冀一体化渐成主流的大背景下,万通地产已经开始自己的动作。在9月18日,北京秋季房展会开幕日当天,万通地产住宅事业部市场推广总监吴磊对人民网表示,万通将在京津冀地区有更大的布局,“在国家这样一个大的政策下会逐步进行整合,包括我们的品牌线、产品线,让它形成真正在万通可以生根很久的一个发展区域。” 万通地产本次共有三个项目参展,包括河北香河的万通·新界、北京怀柔新新家园以及天竺新新家园,显示其深耕京津冀的迹象。

业内人士指出,第二大股东嘉华实业的上位很可能会促使万通地产进行真正的转型,而为提振业绩,未来一段时间万通地产会迎来大股东新的资产注入。

 
®关于本站文章™ | 若非注明原创,默认 均为网友分享文章,如有侵权,请联系我们™
㊣ 本文永久链接: 冯仑的进退棋局:万通开始“窒息式死亡”?